Erfolgsaussichten

Mieterin Sabrina hat von uns durch einen Handzettel erfahren und sich online einen Beratungstermin gebucht. Zu ihrem Termin bei uns vor Ort bringt sie ihren Mietvertrag und zeigt ihn unserem Volljuristen Thomas.

Daraus ergibt sich: Sie hat eine Wohnung in der Simon-Dach-Str. 2 in Berlin Friedrichshain. Der Mietvertrag wurde im Juni 2020 unterzeichnet. Die Netto-Kaltmiete für 61 qm beträgt 663 Euro Netto-Kalt (Warm 845 Euro).

Zunächst prüft Thomas, ob der Mietvertrag mietpreisgebunden ist. Dies wäre zum Beispiel bei Sozialwohnung oder Neubauten ab 2015 nicht der Fall.

Thomas: Nachdem ich weiß, dass der Mietvertrag unter die Regelungen der Mietpreisbremse aus §§ 558 f. BGB fällt, müssen wir feststellen, wie hoch die ortsübliche Miete für Deine Wohnung ist. Der Vermieter darf nämlich grundsätzlich nur 10 % mehr Miete verlangen als anderen Mieter für eine vergleichbare Wohnung zahlen.

Sabrina: Und wie wissen wir, was andere Mieter für eine vergleichbare Wohnung zahlen?

Thomas: In Berlin besteht ein sogenannter Mietenspiegel. Der Senat von Berlin stellt im Internet (www.stadtentwicklung.berlin.de) eine Seite zur Verfügung, wo sich die ortsübliche Miete ermitteln lässt. Wir rufen jetzt die Seite gemeinsam auf und klicken uns durch den Fragenkatalog über die wert erhöhenden und wert senkenden Merkmale einer vergleichbaren Wohnung.

Thomas: Wenn Du ein paar Bilder auf Deinem Handy von der Wohnung hast, kann ich die vielen Fragen weitgehend allein und schnell beantworten. Ansonsten gehen wir die Fragen zusammen durch.

Sabrina und Thomas gehen die Fragen durch, wie zum Beispiel: Hat das Bad ein Fenster, die Wohnung einen Balkon, ist der Bodenbelag in der Wohnung hochwertig, gibt es einen leicht zugänglichen Fahrradkeller?

Im Ergebnis legt der Mietspiegel im Falle von Sabrina folgendes fest:

Die örtliche Miete beträgt 417,24 Euro.

Sabrina: Was ist jetzt. Zahle ich zu viel Miete?

Thomas: Ganz offenkundig. Nach unseren Berechnungen hätte der Vermieter bei Vertragsabschluss im Juni 2020 nur 417,24 Euro plus 10 % vereinbaren dürfen, er hätte also an Kaltmiete nur 458,96 Euro verlangen dürfen.  Vorläufig können wir somit feststellen:

• Du zahlst monatlich 204,04 Euro zu viel!
• Du hast einen Rückzahlungsanspruch auf die zu viel gezahlte Miete seit Vertragsschluss (Juni 2020).
• Die Kaution muss angepasst werden, d.h. du bekommst auch den Differenzbetrag der zu viel Kaution zurück.  

Ob unsere Berechnungen richtig sind, kann ich mit Sicherheit aber nur sagen, wenn wir dem Vermieter zuvor die Möglichkeit gegeben haben, hierzu Stellung zu nehmen.

Sabrina: Was könnte der Vermieter gegen die Berechnung einwenden?

Thomas: Nicht selten sagen die Vermieter, sie hätten viel Geld in die Wohnung investiert, dies müsse berücksichtigt werden und daher seien unsere Berechnungen falsch.

Sabrina: Und dann?

Thomas: Wir sehen uns die angeblichen Investitionen natürlich genau an. Der Vermieter muss die Investitionen für jeden Raum einzeln ausweisen und belegen. Meistens handelt es sich aber um Ersetzungen. Kleines Beispiel: Wenn der Vermieter meint, für die neue Küche könne er einen Mietaufpreis verlangen, so stimmt dies regelmäßig nicht, da er nur die alte Küche ersetzt hat, was eben nach 25 Jahren vorgenommen werden muss.

Sabrina: Was schlägst Du vor, was sollen wir machen?

Thomas: Der Vermieter muss über die Hausverwaltung im Hinblick auf die Miethöhe angeschrieben werden. Die Juristen sprechen insoweit formell von einer Mietpreisrüge. Dem Vermieter wird also mitgeteilt, dass wir bislang davon ausgehen, dass die Miete zu hoch ist. Der Vermieter wird daneben aufgefordert, alle Fragen zu beantworten, die für die endgültige Festlegung der höchstmöglichen Miete notwendig sind.

Sabrina: Welche Fragen sind das?

Thomas: Wir wissen ja nicht, wann das Gebäude, in dem Deine Wohnung liegt, bezugsfertig wurde. Weiterhin wissen wir nicht den sog. Energiekennwert des Hauses. Wir wissen auch nicht, was der Vormieter gezahlt hat oder ob umlagefähige Modernisierungen vorgenommen wurde.  Wenn der Vermieter alle Fragen beantwortet hat, kann ich Dir exakt sagen, wie viel Miete Du zu viel zahlst und wie viel Geld Du zurückbekommst.

Sabrina: Und wie viel Geld wollt Ihr von mir haben?

Thomas: Von Dir wollen wir kein Geld. Die Beratung hier ist völlig kostenlos. Wenn wir für Dich den Vermieter anschreiben oder den nicht kooperativen Vermieter verklagen, werden wir immer nur im Erfolgsfalle honoriert, und zwar allein durch den Vermieter. Ich mache hierzu ein Beispiel: Der Vermieter teilt nichts mit, was unsere Berechnung der zulässigen Miete verändert, was eher die Regel als die Ausnahme ist. Das bedeutet: jetzt und heute  (September 2021) hast Du 16 Monate die Miete um 204,04 Euro überzahlt. Weiterhin bekommst du von der Kaution ebenfalls dreimal 204,04 Euro zurück. Dies macht die Gesamtsumme von 3.876,76 Euro. Hiervon muss der Vermieter an Dich 2.244,44 Euro zahlen und an uns 1.632,32 Euro (Provision).  Weiterhin musst Du monatlich, also ab Oktober 2021 deutlich weniger Miete zahlen. Also im Ergebnis: Zukünftig zahlst Du 204,04 Euro  weniger Miete monatlich und Du erhältst zusätzlich 2.244,44  Euro zurück. Wenn der Vermieter nicht freiwillig zahlt oder auf sonstige Weise nicht kooperiert, wird er auf unser Risiko verklagt.

Sabrina: Das klingt sehr gut. Ich übernehme also keine Kosten, auch nicht bei Gericht oder Kosten des Gegners, falls welche anfallen?

Thomas: So ist es

Sabrina: Ich bespreche die Sache mit meinem Lebenspartner und komme dann gerne darauf zurück.

Thomas: Ja mach das. Die Berechnungsunterlagen gebe ich Dir mit. Und schau auch gerne die Konkurrenz von uns an. Der Marktführer ist Conny GmbH (Weniger-Miete.de). Fachlich sind sie gut. Der Unterschied zu uns liegt vornehmlich darin, dass Weniger-Miete.de nur über Internet abschließt und es eben keine persönliche Beratung vor Ort gibt, wie bei uns.

Sabrina: Okay. Und wie teuer ist die Konkurrenz (weniger Miete.de)?

Thomas: Nach meinem letzten Informationsstand nehmen sie das gleiche wie wir, also drei Monatsmietersparnisse für die Vergangenheit und fünf Monatsmietersparnisse für die Zukunft. In Deinem Fall also insgesamt acht Monatsersparnisse. Die Monatsersparnis wären 204,04 Euro und somit ebenfalls 1.632,32 Euro.

Sabrina: Eine letzte Sache. Was ist, wenn ich weitere Fragen zu meinem Fall habe? Wie erreiche ich Euch?

Thomas: Bei uns kannst Du immer einen Beratungstermin wahrnehmen und dies stets kostenfrei – egal, ob Du über eine neue Sache oder laufende Angelegenheit sprechen willst. Wir sind immer für Dich da.